يقدم صندوق الاستثمار العقاري في كيبيك (REIT) PRO، الذي تبلغ قيمته السوقية أقل من 300 مليون دولار، عائد توزيع حالي يبلغ حوالي 10٪ بسبب انخفاض سعر السهم.
تقوم PRO REIT، المدرجة في بورصة تورونتو، بتوزيع 0.0375 دولارًا أمريكيًا لكل وحدة كل شهر على مالكي الوحدات. عند مستوى التوزيع هذا، يبلغ العائد الحالي 9.5٪ (0.45 دولارًا للسهم بسعر 4.74 دولارًا) بسبب الخصم على قيمة بيع السهم بنسبة 57٪ من صافي القيمة الحالية (8.31 دولارًا للسهم).
تأسست REIT PRO (PRV.UN، 4.74 دولار) في مونتريال قبل 10 سنوات في عام 2013 على يد جيمس بيكرليغ (كانمارك سابقًا) وجوردون لولور. بدءًا من مبنيين، يمتلك صندوق REIT 126 عقارًا في كندا بقيمة مليار دولار بعد عشر سنوات.
كان مدير المالك Pro في الأصل عبارة عن صندوق استثمار عقاري متنوع عبر فئات أصول مختلفة. على مر السنين، ركزت على الفئة الصناعية، وهي من بين الفئات الأكثر شعبية لدى المستثمرين بسبب إمكانية النمو العضوي القوي. وفي عام 2023، ستتركز 80% من مساحة الإيجار في القطاع الصناعي.
“تقع مبانينا بشكل رئيسي في الأسواق الثانوية مثل ليفيس ودروموندفيل. وقالت أليسون شيفر، المديرة المالية للشركة: “إننا نتطلع إلى زيادة تواجدنا في منطقة كيبيك”. التقت صحيفة La Presse باتفاق السلام الشامل في نوفمبر في المكتب الرئيسي لـ FPI PRO في شارع مانسفيلد في وسط مدينة مونتريال. وهي جزء من فريق إدارة مكون من 40% من النساء، وهو أمر نادر في العقارات التجارية.
تمتلك PROREIT كتلة حرجة من العقارات الصناعية في مدينة هاليفاكس الساحلية. في الواقع، يقع نصف أصولها في منطقة ماريتيم، وأكثر بقليل من 9٪ في كيبيك.
يوضح شيفر: “نحن نستهدف أصولًا بقيمة 2 مليار دولار في غضون ثلاث إلى خمس سنوات للوصول إلى قيمة سوقية تبلغ مليار دولار، وهي عتبة تجذب انتباه المستثمرين المؤسسيين وتؤدي إلى إدراج الثقة في مؤشر سوق الأوراق المالية”.
والهدف الآخر هو جني 90% من إيراداته من الصناعة، مقارنة بـ 72% حاليا، وخفض نسبة ديون الصندوق من 50% إلى 45%.
وسوف يشكل مضاعفة الحجم تحدياً كبيراً إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة كما توقع الاقتصاديون في مجموعة ديجاردان. ويوافقه المدير على ذلك قائلاً: “يجب أن يكون السوق ملائماً لزيادة رأس المال”. وهو ما لم يحدث منذ عامين. »
لقد تطلب الأمر الكثير من الإبداع لشركة FPI PRO لتحقيق النمو مؤخرًا. على سبيل المثال، في عام 2022، قامت شركة FPI PRO بتبادل مصالحها في محفظة مكونة من 21 عقارًا مع شركة Crestpoint of Toronto للحصول على حصص مماثلة في مجموعة مكونة من 21 عقارًا آخر، مع الاحتفاظ بإدارة العقارات الـ 42.
هذا العام، بدلا من القيام بعمليات استحواذ، قام الصندوق ببساطة ببيع خمسة عقارات وعقارات للبيع بالتجزئة ومكاتب، لإعادة التركيز على الصناعة.
بسبب فشلها في زيادة عمليات الاستحواذ، تستفيد FPI PRO من ارتفاع دخل الإيجار في القطاع الصناعي عند تجديد عقود الإيجار. تقدر السيدة شيفر الفجوة بين الإيجارات الحالية ومستوى الإيجار في السوق بنسبة 43٪، والتي انفجرت خلال السنوات الثلاث الماضية.
وتوضح قائلة: “إن عقود الإيجار التي نوقعها هذه الأيام تنص على مؤشر سنوي تلقائي بنسبة 3٪ لمدة ثلاث إلى خمس سنوات”. ويبلغ معدل الإشغال الآن 98.2%. يتم استخدام إيرادات الإيجار بعد خصم مصاريف التشغيل والفوائد لدفع توزيعات شهرية لتمويل مالكي الوحدات.
من ناحية أخرى، سيواجه صندوق الاستثمار العقاري زيادة في تكاليف التمويل مع استحقاق قروض الرهن العقاري في السنوات القادمة. لكن التأثير على المدى القصير مختلط.
ويشير المدير المالي لـ FPI إلى أنه “بالنسبة لعامي 2023 و2024، لدينا 10% فقط من قيمة قروضنا المستحقة”. ويبلغ متوسط سعر الفائدة 3.75% ومتوسط أجل استحقاق القرض 5.4 سنوات. عند الدخل الثابت، يؤدي ارتفاع تكاليف الفائدة إلى تقليل الدخل القابل للتوزيع على حاملي الوحدات.
وتقترب نسبة التوزيع من 95% بعد تسعة أشهر في عام 2023، وهي نسبة مرتفعة ومن المرجح أن تلقي بظلال من الشك على استدامة التوزيعات. ولا نتوقع زيادة في التوزيع على المدى القصير.
تقول السيدة شيفر: “ارتفعت نسبة الدفع في عام 2023 بعد وجود شاغر في مبنى مساحته 102 ألف قدم مربع في سان لوران”. وقد دخل المستأجرون الجدد في أكتوبر، وهو ما من شأنه أن يسمح للنسبة بالانخفاض قليلاً. »
ولا ينبغي لنا أن نغفل أبداً حقيقة أن التوزيعات غير مضمونة. في عام 2020، وزعت REIT PRO 0.63 دولارًا أمريكيًا سنويًا، والتي انخفضت منذ ذلك الحين إلى 0.45 دولارًا أمريكيًا لكل وحدة أثناء الوباء.