يتعين على شركة الإسكان الكبيرة Vivawest أن ترفض مئات الآلاف من الأشخاص كل عام. وتواجه الشركة الكثير من الإحباط. ويرى المدير العام العديد من التحديات في سوق الإسكان، ولكن هناك شيء واحد يمنحه الأمل.
لقد توقف بعض مقدمي الإسكان بالفعل عن البناء. على سبيل المثال، أعلنت شركة فونوفيا عن استراحة في العام الماضي. من ناحية أخرى، لا تزال شركة Vivawest، وهي واحدة من أكبر مقدمي الإسكان في شمال الراين وستفاليا، في طور البناء. ومع ذلك، فإن الشركة تعاني من سوق الإيجار الحالي – كما هو الحال مع الأشخاص الذين يتقدمون بطلبات للحصول على شقق في Vivawest. يشرح أوي إيشنر، الرئيس التنفيذي، في إحدى المقابلات التحديات والحلول الموجودة حاليًا.
التركيز على الإنترنت: السيد أيشنر، تمكنت Vivawest العام الماضي من تأجير 10000 شقة من محفظتها. لكن في الوقت نفسه اضطروا إلى رفض 290 ألف متقدم. ما مدى الإحباط الذي تشعر به من هؤلاء الناس؟
أوفي آيشنر: الضغط على موظفينا في مراكز العملاء هائل. يصبح من الصعب بشكل متزايد الاختيار بين المتقدمين عندما تعلم أنه لا يمكنك إسعاد سوى شخص واحد وسيغضب 29 شخصًا بعد ذلك. الوضع أكثر توتراً مما كان عليه قبل 20 أو 30 عاماً.
كيف تحاول تخفيف الإحباط؟
أيشنر: لقد أوضحنا أننا شركة تقوم بالبناء – وهذا هو الاستثناء الآن. نقوم بإنشاء ما يقرب من 1000 شقة جديدة كل عام. وهذا لا يكفي، لكنها مهمة. وينبغي أن تكون تكلفة بعضها زهيدة إلى الحد الذي يجعل حتى الأشخاص ذوي الدخل المنخفض قادرين على تحمل تكاليفها.
ما هي في نظرك المشكلة في سوق الإسكان؟
أيشنر: من ناحية، ارتفعت تكاليف البناء بشكل كبير وهي مرتفعة جدًا حاليًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن مستوى الشقق في ألمانيا مرتفع أيضًا. كل متر مربع من مساحة المعيشة يكلفنا حاليًا حوالي 5000 يورو للبناء. ولجعلها مربحة، يمكنك بسرعة إضافة ما يصل إلى 20 يورو لكل متر مربع من الإيجار. وهذا ليس فقط أمراً لا يمكن تحمله بالنسبة لأمين الصندوق عند الخروج من السوبر ماركت.
ومن ناحية أخرى، لسوء الحظ، فإن الدولة تنظمنا بشكل كبير للغاية في الوقت الحالي. وهذا يحمي المستأجرين الذين لديهم شقة. ولكن هذا يتعارض أيضًا مع الدخل الذي نحتاجه نحن المستثمرين. هذا لا يمكن أن يؤدي إلى المزيد من مساحة المعيشة.
ومع ذلك، تظهر الاستطلاعات أن أغلبية ضئيلة من الألمان ترغب في المزيد من التدخل الحكومي في سوق الإسكان.
أيشنر: أستطيع أن أفهم ذلك تمامًا نظرًا للموقف. لكنه سيؤدي إلى عكس ما يريده الناس تمامًا. بغض النظر عن مدى كفاءتنا كرجال أعمال، إذا لم تؤت الاستثمارات ثمارها، فلن نبني شققًا جديدة.
لذلك يتعين على الناس الاستعداد لمزيد من ارتفاع الإيجارات؟
أيشنر: نعم، ستكون هناك إيجارات أعلى، عليك أن تكون صادقًا. لن يتمكن التضخم من ترك سوق الإيجار دون أن يتأثر. وهذا بالطبع انفجار اجتماعي. ولكن إذا كان الساسة يريدون منع ذلك، فإن مهمتهم أيضاً هي إيجاد الحل المناسب.
كيف يمكن أن يبدو ذلك؟
أيشنر: على سبيل المثال، من الواضح أن هذا السوق بحاجة إلى الدعم. وإلا فسيتم طرد الأشخاص ذوي الدخل المنخفض. هذا لا ينبغي أن يحدث. وتقدم الحكومة الفيدرالية حاليًا للولايات 3.15 مليار يورو لبناء الإسكان الاجتماعي. لكننا سنحتاج إلى 20 مليار يورو.
هذا مبلغ كبير، هل هناك طرق أرخص؟
أيشنر: علينا أن نحدد الأولويات بشكل صحيح. كفاءة استخدام الطاقة في المباني أمر مهم. لكن مجرد ضخ الأموال في العزل هو النهج الخاطئ. السنتيمتر الأول من العزل يجلب الكثير، والسنتيمتر الثاني أقل والثالث أقل. ومع ذلك، فإن الخيار الثالث يكلفنا نفس تكلفة الأول. لن نتمكن من تحقيق الحياد المناخي على أي حال؛ فنادرا ما يتم بناء المنازل الخالية من الطاقة. والأهم من ذلك بالنسبة للحياد المناخي هو أن نبتعد عن النفط والغاز في بناء الشقق، فلن يكون من المهم جدًا إجراء العزل باهظ الثمن.
هذه هي المطالب على السياسة. بغض النظر، ما الذي يمكن أن تفعله صناعتك؟
أيشنر: لدينا مستوى عالٍ من القوة الابتكارية، وهو ما سيساعدنا على البناء بشكل أسرع، وفي بعض الأماكن، بتكلفة أقل. ومع ذلك، أعتقد أننا لا ينبغي لنا أن نعتمد على منازل الأسرة الواحدة، وخاصة في المناطق الحضرية. نحن بحاجة إلى بناء المستوطنات كما كانت في السابق، ولكن هذه المرة مع وضع المزيد من البصيرة في الاعتبار، على سبيل المثال بدون عوائق منذ البداية.
ولسوء الحظ، فإن هذا النهج لا يقابل دائما بالحماس. تنظر كل بلدية أولاً إلى هندستها المعمارية وتطورها الحضري. لكن ليس عليك إعادة اختراع الهندسة المعمارية في كل منزل. لماذا لا نبني هيكلا متقنا على شارعين في نفس الوقت؟ لا ينبغي أن يكون هذا مبنى جاهزًا، بل يجب أن يكون حلاً وسطًا بينه وبين منازل الأسرة الواحدة.
ويأتي الافتقار إلى مساحة للعيش أيضًا من حقيقة أن كبار السن، على سبيل المثال، يعيشون بمفردهم في منزل كبير وربما لا يخلو من العوائق، بينما تتكدس الأسر الشابة في شقق صغيرة. مبادلة المنزل ستكون مفيدة لكليهما. هل هذا يحدث لك؟
أيشنر: من الناحية النظرية، هذا هو النهج الصحيح، لأن احتياجات الشقة تتغير كثيرًا على مدار الحياة. ومع ذلك، من الناحية العملية، غالبًا ما لا ينجح تبادل الشقق لسببين: لقد عاش العديد من الأشخاص في شققنا والأحياء المقابلة لها لعقود من الزمن. يعد هذا موضوعًا عاطفيًا بالنسبة لهم، لذا فإن الدافع للتغيير غالبًا ما لا يكون مرتفعًا بشكل خاص. نحن نحاول دعم التبادل، على سبيل المثال من خلال تنظيم المساعدة المتحركة.
وتصبح الفكرة أكثر صعوبة في التنفيذ لأننا ملزمون بتجديد الشقق لجعلها أكثر كفاءة في استخدام الطاقة بعد مغادرتنا. لا يمكن إجراء تبادل سلس لأن الشقة يجب أن تكون فارغة لفترة من الوقت.
هناك نهج آخر يتمثل في تصميم المباني الجديدة بمرونة شديدة بحيث يمكن على مدار عقود من الزمن دمج شقتين بسهولة أو يمكن تحويل شقة واحدة إلى شقتين.
أيشنر: إن تحويل شقة موجودة أمر مكلف للغاية. ولهذا السبب نادرا ما يحدث هذا معنا. فكرة دمج شقتين مع نمو الأسرة تبدو رائعة. ولكن إذا أصبحت الشقتان واحدة، فقد فقدت شقة واحدة. ستكون المرونة جيدة، لكن ذلك لن يكون ذا صلة إلا إذا كان لدينا ضغط أقل على سوق الإسكان مرة أخرى.
هل يمكن تعويض خسارة الشقة بإضافة طابق آخر للمنزل؟
أيشنر: في الماضي، كانت العلية تستخدم لتجفيف الغسيل. ولم يعد هذا هو الحال اليوم؛ فالاستخدام دون المستوى الأمثل. يمكن أن يكون إنشاء مساحة معيشة جديدة هناك طريقة واحدة. لكنها ليست رخيصة وليست خالية من العوائق أيضًا. علاوة على ذلك، في العديد من المدن، عندما نبني شقتين إضافيتين في الأعلى، يسأل رئيس قسم البناء عن أماكن وقوف السيارات الإضافية. وبعد ذلك، وفقًا للقواعد، يجب علينا بناء ملعب خلف المنزل حيث ربما يعيش المتقاعدون فقط. إنه أمر معقد للغاية، لذلك نحن في ألمانيا لسنا أسياد بناء المساكن المرنة.
ما الذي يشجعك على أنه رغم كل التحديات سيتحسن الوضع في السنوات القادمة؟
أيشنر: أنا مقتنع بأن السياسيين سيكون لهم رد فعل. ستكون هناك مبادرة بناء ستمكننا من تقديم مساكن ميسورة التكلفة مدعومة من الدولة. لقد أفسحت السذاجة المجال لإدراك أننا قادرون على حل المشاكل بتعديلات صغيرة.
