عندما ينضج الرهن العقاري، تسمح المؤسسات المالية بالفعل بالعودة إلى الاستهلاك الأولي، كما يوضح هوغو ليروكس، رئيس شركة Hypotheca. على سبيل المثال، كان لديك إطفاء لمدة 25 عامًا، ودفعت 5 سنوات من أصل الدين والفائدة، وقمت بإطفاء المبلغ المتبقي على مدى 25 عامًا أخرى. “المشكلة هي أن القروض المؤمنة لها مدة أقصاها 25 سنة. هل سنسمح لهم الآن بوضعهم فوق 30 عامًا؟ وإذا سمحنا بذلك، فهل سيتعين علينا العودة إلى كاتب العدل ودفع وثيقة القرض الجديدة هذه مرة أخرى؟ يسأل هوغو ليروكس. سندات القروض المسجلة لدى كاتب العدل هي للمدة الأولية. وعادة لا يمكننا الانحراف عن هذا العدد من السنوات. من الناحية الفنية والقانونية، لا أعرف كيف سيتمكن البنك من تحديد مدة أطول مما هو موجود في مستند القرض. »
يوضح هوغو ليرو: “هناك آليات عندما يحتاج العميل إلى المساعدة”. على سبيل المثال، يمكنه تأجيل الدفعات حتى نهاية المدة. لقد تم تضمينه في العقد. قد تكون هناك رسوم قدرها 50 دولارًا لتأجيل الدفع في نهاية المدة، و50 دولارًا لتخطي الدفع، و200 إلى 250 دولارًا لتجديد الرهن العقاري الخاص بك في منتصف المدة. للوهلة الأولى، يبدو أن هذه هي أنواع الرسوم التي تتأثر بالميثاق. نحن لا نتحدث عن المصالح »
إذا كان لديك قرض رهن عقاري مؤمن عليه يستحق الاستحقاق وترغب في تغيير المؤسسة المالية، فإن الميثاق يشير إلى أن المقرض الجديد الخاص بك لا يقوم بإجراء اختبار التحمل. يتحقق هذا الاختبار الشهير من أهليتك للحصول على قرض عن طريق إضافة 2% إلى معدل الرهن العقاري المقترح. ولا يحدد البيان ما إذا كان بإمكان المقترض بعد ذلك إضافة مبلغ إلى القرض أو تمديد فترة الاستهلاك.
عندما يكون قرضك جاهزًا للتجديد، تتواصل مؤسستك معك بالفعل عن طريق البريد الإلكتروني أو الخطاب قبل خمسة إلى ستة أشهر، كما يلاحظ هوغو ليرو. “كنا نود أن تتواصل البنوك مسبقًا مع العملاء عندما تكون الأسعار على وشك الارتفاع حتى يتمكنوا من التجديد قبل فترة ولايتهم. اليوم، لا يوجد سبب يدفع العميل إلى التجديد مبكرًا لأننا نتوقع تخفيضات في أسعار الفائدة ربما في عام 2024. نصيحتنا بدلاً من ذلك هي تمديد السعر المنخفض حتى اللحظة الأخيرة. »
إذا كان لديك مبلغ نقدي متاح قدره 50000 دولار، فستتمكن من تسديد دفعة مبكرة لقرضك. ومع ذلك، وفقًا لهوجو ليروكس، فإن قروض الرهن العقاري تحتوي بالفعل على بند يسمح بسداد 15 إلى 20٪ من مبلغ الرصيد مبكرًا دون عقوبة. ويشير إلى أن “الشخص الذي لديه قرض بقيمة 300 ألف دولار يمكنه بالفعل أن يضع 50 ألف دولار على الفور لدى المقرض دون عقوبة”. ولكن من يستطيع القيام بذلك لا ينبغي أن يكون متوترًا للغاية بشأن سعره وسداد مدفوعاته. »
إذا قمت ببيع الممتلكات الخاصة بك قبل نهاية مدة قرض الرهن العقاري الخاص بك، لأنك ضد الجدار، يقترح الميثاق أن مؤسستك المالية لا تفرض عليك عقوبة السداد المبكر للرهن العقاري. يمكن للمؤسسات الاختيار بين عقوبتين وعادة ما تختار الأكثر ربحية بالنسبة لها: ثلاثة أشهر من الفائدة أو فرق السعر. يوضح هوغو ليروكس: “هذا يعني أنه إذا أقرضك البنك بفائدة 6%، فإنك تسدده، وعليه أن يقرضك شخصًا آخر بفائدة 4%، فهو يعاني من خسارة قدرها 2%”. إذا بقي لديك ثلاث سنوات، اضرب في 2%، لتحصل على 6%. بالنسبة لقرضك الذي تبلغ قيمته 300000 دولار، فإن هذه غرامة قدرها 18000 دولار. ولا أعتقد أن البنوك ستوافق على إلغاء هذه العقوبة. »
لتوضيح ذلك، إليك حالة وهمية: في دفعتك الشهرية البالغة 2000 دولار، تدفع 1700 دولار كفائدة و300 دولار من أصل المبلغ. يوافق البنك على خفض دفعتك إلى 1500 دولار لمدة ستة أشهر. هذه الدفعة البالغة 1500 دولار لن تغطي الفائدة. سيكون قصيرًا بمبلغ 200 دولار. يشير هوغو ليروكس إلى أنه “عادةً ما يتم إضافة هذا المبلغ إلى رأس المال الذي سيتم سداده من قبل العميل وتفرض المؤسسة المالية فائدة على مبلغ الـ 200 دولار هذا”. ما يقترحه هذا الميثاق هو أنه إذا كان المبلغ الشهري الجديد لا يغطي الفائدة، فإن المؤسسة لا تفرض عليك فائدة على هذا المبلغ الجديد، وهو 200 دولار في مثالنا. »
