لعبة المونوبولي على وشك الانتهاء، ولن يكون الأمر جميلاً بالنسبة للخاسرين، إذا صدقنا باتريس جاسكون، وهو مخطط مالي من سان جيروم الذي بحث مؤخرًا في ربحية البليكسات، بناءً على طلب عملائها .
ويشير إلى أن فاتورة الفائدة الضخمة، والإيجارات منخفضة للغاية، والضرائب العقارية المرتفعة باستمرار: يضطر المستثمرون الذين اشتروا عقارًا مدرًا للدخل أثناء الوباء إلى إفراغ جيوبهم في عام 2023 للاحتفاظ بأصولهم.
قصة حزينة من المرجح أن تكون نتيجتها “بيع بسعر بخس” أو إشعارات بزيادة مذهلة في الإيجارات يتم إرسالها إلى المستأجرين الذين لم يطلبوا أي شيء.
«لقد سألنا أنفسنا السؤال: ما هو واقع مالك البلكس العادي في عام 2023؟ “، يشرح السيد جاسكون، الشريك في Gestion de Patrimoine Gascon، S.A. التقت به La Presse في مكتبه في Laurentians.
والبلكس عبارة عن مبنى صغير الدخل يتكون من وحدتين إلى خمس وحدات.
يركز تحليل السيد جاسكون على plex كمنتج استثماري. ولا تنطبق استنتاجاتها على مالك الشقة الثلاثية، على سبيل المثال، الذي يعيش في الطابق الأرضي والذي يؤجر المسكنين الآخرين لتقليل تكاليف إشغالهما. في هذه الحالة، يعتمد سعر التريبلكس على سعر منزل الأسرة الواحدة في نفس الحي.
لم يكن هذا هو الحال دائما. حتى أوائل عام 2022، كان من السهل كسب المال في العقارات. ومع انخفاض أسعار الفائدة، أصبح الملاك أكثر ثراءً بفضل ارتفاع قيمة الأصول. تمت إضافة المكاسب الرأسمالية إلى التدفق النقدي الناتج عن تشغيل المبنى.
“نحن لا نشكك في التخصيب على مدى السنوات العشرين إلى الخمس والعشرين الماضية بفضل انخفاض أسعار الفائدة. ومن الناحية الاقتصادية، كانت هذه طريقة رائعة لخلق مدخرات قسرية،» كما يعترف السيد جاسكون. لكننا اليوم نشهد ظاهرة معاكسة مع ارتفاع تكلفة المال.
لتوضيح التدهور في الربحية الذي شهده هذا النوع من الأصول مؤخرًا بشكل أفضل، بدأ السيد جاسكون بثلاثية حقيقية في منطقة لورينتيان السفلى وافترض أن المشتري احتفظ بها لمدة عام قبل بيعها وإعادة بيعها في بداية العام التالي. .
لقد تم تعديل تطور السعر وسعر الفائدة والتباين في مستوى الإيجارات والنفقات وفقًا لما شهدناه في السنوات الأخيرة.
المالك الثلاثي الذي دفع 550 ألف دولار في عام 2019 وممول بنسبة 2.79٪ سيحصل على ما يقرب من 4000 دولار في نهاية العام، دون مراعاة احتياطي الصيانة. باختصار، سدد المبنى تكاليفه، مع الاستفادة من قيمة مضافة كبيرة.
وتستند الحسابات إلى نسبة 75% من القرض إلى القيمة يتم إطفاؤها على مدى 25 عاماً.
في عام 2023، سيحدث تحول كامل بعد ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة. يقول إيميلي روبيلارد، المخطط المالي الذي يتمتع بخبرة 25 عامًا في التعاون مع السيد جاسكون: “يجب أن يجد هذا الشخص 22 ألف دولار في جيوبه سنويًا لدعم مجموعته، ونحن نتفق على أنه يجب ألا يكون هناك أي خلل على طول الطريق”.
في حالة الثلاثية، لتعويض العجز السنوي البالغ 21.624 دولارًا عن طريق زيادة الإيجارات، يجب على المالك زيادتها بمقدار 600 دولار شهريًا.
ومن الواضح أن الزيادات في الإيجارات التي أقرتها محكمة الإسكان الإدارية لا يمكن أن تعوض هذا العجز. تستثني لائحة تحديد الإيجارات مصاريف الفوائد من حساب تعديلات الإيجار السنوية.
طريق آخر، البيع المستعجل… بخسارة، لأن المشتري سينتظره في المنعطف.
“لقد ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة كبيرة لدرجة أن السوق انهارت. يقول السيد جاسكون: “من غير المربح شراء شقة ثلاثية مقابل 800 ألف دولار بأسعار الفائدة الحالية”.
وبالنظر إلى معدل فائدة قدره 7.45%، فإن المشتري الذي يوافق على دفع 527 ألف دولار للثلاثية – وهو ما يمثل خصمًا بنسبة 34% على قيمة 797 ألف دولار في بداية عام 2023 – سيظل يعاني من تدفق نقدي سلبي قدره 3746 دولارًا سنويًا.
يقول جاسكون: “إذا كان المشتري يتوقع انخفاضًا في سعر الفائدة بمقدار نقطة مئوية واحدة على المدى القصير، فيمكنه دفع 527 ألف دولار، لأنه إذا حدث خفض في سعر الفائدة، فسوف يصل إلى الحياد”.
ولكن من هو البائع الذي يرغب في تحمل خسارة قدرها 270 ألف دولار؟ يجيب السيد جاسكون: «باعتباري مخططًا ماليًا، أرى الدخان، لكننا لا نستطيع رؤية النار بعد. الواقع لم يصل بعد. » لن يمر وقت طويل، كما يعتقد.
